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Quais fatores são levados em consideração na elaboração do PTAM?

Proximidade do transporte público

Um imóvel localizado próximo a metrôs ou estações de ônibus têm uma maior valorização. No entanto, essa regra não é válida quando falamos de bairros nobres, que tendem a dar maior importância a estacionamentos, heliportos e pontos de táxis.

Região próxima a comércios e serviços

A proximidade do imóvel a uma rede de comércios e serviços é um diferencial para a valorização. Logo, contar com supermercados, padarias, escolas, shoppings, cinemas, bancos, hospitais e outras conveniências em um raio próximo vai elevar o preço do imóvel.

Proximidade a espaços de lazer e natureza

Imóveis próximos a parques, praias, calçadões e praças têm sua valorização elevada. Uma boa vista panorâmica também pode influenciar no preço do imóvel.

Criminalidade e violência

Áreas perigosas e com um grande histórico de violência tendem a ser mais desvalorizadas que áreas tranquilas. 

Infraestrutura

Imóveis localizados em áreas bem pavimentadas e com saneamento básico têm melhor valorização, se comparados a imóveis situados em ruas não asfaltadas ou com a infraestrutura precária.

Tempo de construção do imóvel

Imóveis mais modernos costumam contar com melhor infraestrutura interna: salão de jogos, academia, área de lazer, piscinas, garagem para mais carros, maior quantidade de tomadas já adaptadas aos novos padrões, planta mais inteligente, acesso para ar-condicionado, entre outras vantagens que elevam o valor do imóvel.

Por outro lado, os imóveis mais antigos costumam ter plantas e ambientes mais espaçosos que podem ser um fator de valorização. Porém, o ponto negativo é que apresentam maior custo de manutenção e reforma.

Necessidade de reforma 

Uma propriedade bem cuidada, com a pintura em dia, armários planejados e bom acabamento influenciam no seu valor e tempo de venda.

Tipos de acabamentos

I - Superior: para as edificações que apresentam projeto arquitetônico especial e personalizado; acabamento externo e interno com emprego de materiais de primeira qualidade, utilização de mármore, granito, porcelanato ou cerâmicas especiais; janelas com esquadrias de madeira nobre ou alumínio; apresentam ainda 5 (cinco) ou mais dos seguintes equipamentos adicionais:

a) Climatização ambiental;

b) Equipamento de segurança;

c) Salão de festas

d) Churrasqueira;

e) Sauna;

f) Piscina;

g) Lareira;

h) Salão de jogos;

i) Sala de ginástica;

j) Aquecedores à gás;

k) Elevadores de serviço e social;

l) Mais de uma garagem;

II - Bom: para as edificações que apresentam projeto arquitetônico com preocupação de estilo e forma; acabamento externo com emprego de massa fina ou pedras cerâmicas; acabamento interno com materiais de primeira qualidade, paredes revestidas com massa corrida, aberturas de boa qualidade; apresentam ainda 3 (três) dos seguintes equipamentos adicionais:

a) Equipamento de segurança;

b) Salão de festa;

c) Churrasqueira;

d) Piscina;

e) Salão de jogos;

f) Salão de festas 

g) Sala de ginástica;

h) Aquecedores à gás;

i) Elevador;

j) Garagem;

III - Econômico: relativamente às edificações com projeto arquitetônico modesto, com acabamento externo simples e ausência de tratamento especial nas fachadas; acabamento interno simples com apresentação de cerâmica ou não, aberturas de madeira ou ferro; nesta classificação, incluem-se os conjuntos habitacionais construídos ou não em regime de mutirão ou por meio de financiamentos habitacionais de baixo custo;

IV - Regular: no caso das edificações simples e rústicas, geralmente sem revestimento externo ou com paredes apenas rebocadas ou com pintura a cal ou tinta de baixo custo; 

V - Inferior: edificações de baixo padrão, sem forro, sem revestimento externo e interno e sem projeto.

Na impossibilidade de desmembramento das unidades, como também nas edificações constituídas por blocos e situações similares, a classificação seguirá o padrão predominante.

Instalações elétricas e hidráulicas

Imóveis mais antigos podem precisar de atualização nas instalações elétricas. Se apresentarem ressecamento, oxidação ou qualquer outro sinal de má conservação, será preciso trocar tudo. 

As condições aparentes de torneiras, registros e louças sanitárias, se não há corrosão ou rachaduras, gotejamento nos sifões, nos flexíveis e nas torneiras. Os registros devemo funcionar adequadamente. Se a coloração da água que sai de cada torneira for escura e  houver detritos no líquido, pode significar encanamento corroído ou caixa d’água suja.

Qual é a diferença entre um Parecer Técnico de Avaliação e a Avaliação Verbal de um imóvel?

A avaliação do valor do imóvel é um item que consta na tabela dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECI). Esse valor varia para cada estado, mas costuma ficar próximo de 1% do valor do imóvel para avaliações por escrito ou uma anuidade do CRECI para um parecer verbal.

A avaliação por escrito recebe o nome Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e apresenta minúcias sobre a determinação do preço.

Para elaborar um parecer técnico, o corretor precisa ter o título de avaliador imobiliário, que é um diploma concedido a profissionais com curso superior em gestão imobiliária, ou pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), a alunos de cursos de especialização em avaliação imobiliária.

Tenha em mente que o parecer técnico pode ser importante para casos específicos — como processos de divórcios —, mas, no geral, todos os corretores podem sugerir o valor do imóvel verbalmente. Para isso, basta ter conhecimento na avaliação das características do imóvel.

Qual a diferença entre Preço e Valor de um bem?

Um dos aspectos fundamentais nas avaliações de bens é o entendimento do conceito de valor.

É importante estudar os mecanismos de formação dos valores de um bem, relacionando os diferentes aspectos da questão. Somente com a compreensão preliminar do fenômeno poderá o profissional estar apto para buscar sua quantificação. Existem várias definições e interpretações para valor, valor de mercado e preço.

O valor é intrínseco ao bem e depende das variáveis de mercado, de ambiente e das técnicas adotadas para sua determinação. Pressupõe uma situação de negócio entre duas partes envolvidas e que não haja qualquer pressão externa sobre elas.

O preço depende da situação do negócio, dos interesses pessoais e comerciais das pessoas e instituições envolvidas no processo e sofre pressões externas. Deve ser lembrado que o valor é único, para um determinado momento e situação de mercado.

A Norma diz: O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor corresponde também ao preço que se definiria em um mercado de concorrência perfeita...

O valor não é característica do bem a ser avaliado, pode variar, mas considerado um determinado momento, ele é único.

O preço, ao contrário, é múltiplo, variando em uma faixa, de acordo com os agentes da negociação, e também está sujeito a flutuações de curto prazo, tais como as decorrentes de situações econômicas, campanhas publicitárias, novos empreendimentos ou perspectiva de alterações na legislação.

Os números obtidos nas pesquisas de transações consistem, na verdade, de uma faixa de preços, cuja média ou valor mais provável é o que chamamos de valor de mercado.

O laudo de avaliação é confeccionado para se obter uma noção clara e isenta do que realmente vale o bem. O laudo é utilizado em diversas situações em que se requer a determinação do valor por parte de alguém que não está envolvido no negócio diretamente.