Qual a diferença entre Preço e Valor de um bem?

Um dos aspectos fundamentais nas avaliações de bens é o entendimento do conceito de valor.

É importante estudar os mecanismos de formação dos valores de um bem, relacionando os diferentes aspectos da questão. Somente com a compreensão preliminar do fenômeno poderá o profissional estar apto para buscar sua quantificação. Existem várias definições e interpretações para valor, valor de mercado e preço.

O valor é intrínseco ao bem e depende das variáveis de mercado, de ambiente e das técnicas adotadas para sua determinação. Pressupõe uma situação de negócio entre duas partes envolvidas e que não haja qualquer pressão externa sobre elas.

O preço depende da situação do negócio, dos interesses pessoais e comerciais das pessoas e instituições envolvidas no processo e sofre pressões externas. Deve ser lembrado que o valor é único, para um determinado momento e situação de mercado.

A Norma diz: O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor corresponde também ao preço que se definiria em um mercado de concorrência perfeita...

O valor não é característica do bem a ser avaliado, pode variar, mas considerado um determinado momento, ele é único.

O preço, ao contrário, é múltiplo, variando em uma faixa, de acordo com os agentes da negociação, e também está sujeito a flutuações de curto prazo, tais como as decorrentes de situações econômicas, campanhas publicitárias, novos empreendimentos ou perspectiva de alterações na legislação.

Os números obtidos nas pesquisas de transações consistem, na verdade, de uma faixa de preços, cuja média ou valor mais provável é o que chamamos de valor de mercado.

O laudo de avaliação é confeccionado para se obter uma noção clara e isenta do que realmente vale o bem. O laudo é utilizado em diversas situações em que se requer a determinação do valor por parte de alguém que não está envolvido no negócio diretamente.

Normas de avaliações

Existem normas de avaliações em diversas áreas, editadas pela ABNT.

A ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas não é uma entidade não oficial, trata-se de uma simples associação.

NBR 14653-1 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais;

NBR 14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos;

NBR 14653-3 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais;

NBR 14653-4 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos;

NBR 14653-5 – Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;

NBR 14653-6 – Avaliação de bens – Parte 6: Recursos naturais e ambientais;


NBR 14653-7 – Avaliação de bens – Parte 7: Patrimônios históricos.

Em quais situações a perícia pode ser realizada?

Em situações em que hajam desacordos entre as partes proprietárias do imóvel, dissoluções de sociedades e divórcios, também em partilhas de bens oriundos de herança familiar, garantias de empréstimos ou investimentos, caução imobiliária, desenvolvimento de projetos imobiliários, loteamentos, incorporações, entre outras, dessa forma nenhum dos envolvidos será prejudicado ao final do processo. 

A avaliação deve ser feita, para que seja determinado o valor do bem quanto ao valor de venda, locação, desapropriações, revisionais de aluguel, usucapião, indenizações, reintegração de posse, recebimento e entrega de obras, venda de um patrimônio, entre muitas outras situações, a avaliação de imóveis pode ser solicitada, para que seja determinado o valor real de mercado do bem, que seja verdadeiramente justo.

CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS (CNAI)

O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI, cuja organização e manutenção estão a cargo do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), a quem cabe também expedir Certificados de Registro de Avaliador Imobiliário para os Corretores de Imóveis nele inscritos, será compartilhado com os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECI).

A inscrição do Corretor de Imóveis no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários é opcional, nada obstando ao corretor de imóveis nele não inscrito opinar quanto à comercialização imobiliária nos termos do artigo 3º, in fine, da Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978.

Poderá inscrever-se no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários o Corretor de Imóveis que seja, cumulativa ou alternativamente:

I) possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente;

II) possuidor de certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária.

Somente serão aceitos, para fins de inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, os certificados de cursos reconhecidos pelo Conselho Federal.

Para inscrição no CNAI, o Conselho Federal poderá exigir aprovação prévia em prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis.

Fonte: ATO NORMATIVO Nº 001/2011

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA (PTAM)

Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM - o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extra-judicialmente.

O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, para determinação do valor de mercado, deve conter os seguintes requisitos mínimos:

I) identificação do solicitante;

II) objetivo do parecer técnico;

III) identificação e caracterização do imóvel;

IV) indicação da metodologia utilizada;

V) valor resultante e sua data de referência;

VI) identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.

São requisitos para caracterização do imóvel a identificação de seu proprietário, o número da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis e o endereço completo ou a descrição detalhada de sua localização.

A descrição do imóvel deve conter, no mínimo:

I) medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e confrontações;

II) descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver;

III) contextualização do imóvel na

vizinhança e infra-estrutura disponível;

IV) aproveitamento econômico do imóvel;

V) data da vistoria.

Ao Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica recomenda-se estarem anexados:

I) mapa de localização;

II) certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis;

III) relatório fotográfico.

A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida a todo Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

A pessoa jurídica regularmente inscrita em Conselho Regional de Corretores de Imóveis pode patrocinar a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, chancelado por corretor de imóveis, pessoa física, nos termos deste artigo.

Fonte: RESOLUÇÃO-COFECI N° 1.066/2007

O que é Parecer?

"Parecer é uma opinião baseada na pesquisa empírica, enquanto que uma avaliação é um documento com fundamentação teórica, passível de provas quando necessário".

É uma opinião, conselho ou esclarecimento emitido por profissional da área sobre assunto de sua especialidade.

É pronunciamento por escrito de uma opinião técnica que deve ser assinado e datado, deve conter o nome e o registro do profissional, emitido por um especialista (por exemplo, advogado, médico ou psicólogo) sobre determinada situação que exija conhecimentos técnicos.

O parecer deve ser sustentado em bases confiáveis e escrito com o objetivo de esclarecer, interpretar e explicar certos fatos para um interlocutor que não é tão especializado quanto o parecerista, de preferência usando como referências artigos científicos comprovados ou leis que expliquem sua opinião.

Avaliação de Imóveis é competência exclusiva dos Engenheiros?

Considerando o disposto no art. 3º da Lei n.º 6530/78 que atribui ao Corretor de Imóveis, entre outras, a competência para opinar sobre comercialização imobiliária:

“Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.”

Os corretores de Imóveis receberam o direito de realizar o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) através da:

RESOLUÇÃO-COFECI N° 1.066/2007

(Publicada no D.O.U. de 29/11/07, Seção 1, págs. 191/192)

(com Ato Normativo-Cofeci nº 001/2011)

Estabelece nova regulamentação para o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim como para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e dá outras providências.

Introdução à Avaliação Imobiliária

O conceito de avaliação está relacionado com a ação e o efeito de avaliar, que é um verbo cuja etimologia se deve ao francês évaluer e que permite assinalar, estimar, apreciar ou calcular o valor de algo.

Contudo, avaliar pode significar o ato de examinar o grau de adequação entre um conjunto de informações e um conjunto de critérios apropriados ao objetivo fixado, para uma tomada de decisão.

Em resumo, avaliação é a atribuição de valor a um determinado bem.